Jdi na obsah Jdi na menu
 


Než začnete rekonstrukci bytu

22. 8. 2010

Smlouva o dílo na rekonstrukci bytu/domu  
Zdroj: Praxis-Media

Ujasněme si pojmy

Stavební předpisy neznají pojmy jako např. rekonstrukce, adaptace či modernizace. Právě pojem rekonstrukce je značně zaběhlým výrazem zejména mezi laickou veřejností. Pokud se zamyslíte nad záměrem, který hodláte například se svým stávajícím bytovým jádrem provést zjistíte, že patrně o rekonstrukci vlastně nepůjde. Vy staré jádro odstraníte a místo něj si nově rozdělíte prostory bytu. Nevytvoříte tedy žádné nové bytové jádro. 

Bytové jádro

Bytovým jádrem je označován ve stavební praxi prefabrikovaný komplet sanitárně hygienického zařízení, který byl používán při výstavbě panelových bytových domů. Jedná se v podstatě o hotový výrobek, který byl zamontován při výstavbě do připravené dispozice domu.

Kdy půjde o rekonstrukci?

Rekonstrukce bytového jádra se tedy spíš hodí v tom případě, že budete bytové jádro pouze např. povrchově upravovat, provádět nové technické rozvody, ale jeho původní celistvost zůstane zachována.

Kdy půjde o přestavbu?

Ani výraz "přestavba“ nezná stavební zákon a jeho prováděcí předpisy. Používán je zejména v technických publikacích, neboť z názvu je zřejmé co je obsahem stavebních úprav. Váš projekt a vaše žádost o stavební povolení by měla obsahovat vždy pojem „stavební úprava“.

Tedy to bude takto

Stavební úprava = změna dokončené stavby, při níž se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby, za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.

Údržba stavby = práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost.

Povolení

V souvislosti se stavebními úpravami bytu a tedy i rekonstrukcí bytového jádra mohou nastat tři situace pro jejich povolení :

1. Stavební povolení

2. Ohlášení

3. Bez stavebního povolení a ohlášení

Přestavba bytového jádra je změnou dokončené stavby dle §2 odst. (5) písmeno c) zákona č. 183/2006 Sb. Tato novela stavebního zákona č. 183/2006 Sb. stanovila, že některé stavební úpravy lze provést i bez stavebního povolení či dokonce ohlášení stavebnímu úřadu.

Dle § 103 stavebního zákona se jedná o :

e) udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu a vzhled stavby, životní prostředí a bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou,

h) stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost. Při přestavbách je sice vždy snahou nezasahovat do nosných konstrukcí domu. Ale k jejich statickému ovlivnění dochází, ať jde o přitížení stropních konstrukcí, něho přitížení svislých konstrukci a tím i základů celého domu.

V případě přestavby bytového jádra

Pokud budete trvat na tom , že chcete realizovat svoji přestavbu bytového jádra bez stavebního povolení i bez ohlášení stavebnímu úřadu, musíte splnit dvě základní kritéria:

1. Musí se jednat o výměnu stěn bytového jádra za materiál o stejné nebo velice podobné hmotnosti

2. Musí být zachována původní dispozice bytu, kterou vytvářelo bytové jádro

Nový stavební zákon, který vstoupil v platnost 1.1.2007 a který kromě jiného upravuje ve věcech stavebního řádu zejména povolování staveb neřeší bohužel to podstatné, a to je specifikace co znamená „vzhled stavby“ a „zasahování do nosných konstrukcí“. Otázkou je i to jak si stavebník /většinou laik/ zhodnotí vliv na životní prostředí a ovlivňování požární bezpečnosti/. Bude tedy i nadále záležet na tom, jak si jednotlivé stavební úřady a teď už i stavebník tyto pojmy budou vykládat a přikládat jim význam. 

Kdy bude stavební úřad vyžadovat ohlášení stavby?

Stavební úřad bude vyžadovat ohlášení stavby v případě stavebních úprav, kterými dochází ke změně v užívání části stavby, kterými se ovšem nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se její vzhled a nevyžaduje se posouzení vlivů na životní prostředí /viz. §104 písmeno n) zákona č. 183/2006 Sb./.

... pokud byste například v rámci vaší stavební úpravy rozšířili koupelnu či přesunuli WC například do prostoru předsíně, tak to může být vykládáno jako změna v užívání části stavby.

Stavební povolení bude stavební úřad vyžadovat vždy, když dojde k fyzickému zásahu do nosné konstrukce stavby, například vyříznutí otvoru v nosném panelu.

Ohlášení rekonstrukce

Lze jen doporučit vždy plánovanou rekonstrukci bytu či bytového jádra ohlásit majiteli bytového domu/ společenství vlastníků, bytovému družstvu apod./. Dále informujte se předem u vašeho příslušného stavebního úřadu na jejich stanovisko k ohlášení stavby či stavebnímu povolení.

Projekt ano, či ne?

Projektová činnost ve výstavbě je „Vybranou činností ve výstavbě“ dle §158 zákona č. 183/2006 Sb. Pouze v případě stavební úpravy v bytě, která bude vyžadovat vydání stavebního povolení se stavebník musí obrátit na osobu oprávněnou k projektové činnosti, pokud jí není sám. Mělo by se jednat o autorizovaného inženýra v oboru pozemní stavby. Autorizovaný inženýr v oboru pozemní stavby má také kromě jiného oprávnění provádět statické a dynamické výpočty. Je třeba upozornit, že projektovou dokumentaci nemůže samostatně zpracovat autorizovaný technik (ten může zpracovat jen dílčí část dokumentace pro autorizovaného inženýra), ani tzv. kvalifikovaná osoba( ta může zpracovat projekt drobných a jednoduchých staveb nebo jejich změn, kromě ovšem staveb pro bydlení, opěrných zdí a staveb podzemních).

V oboru pozemní stavby mohou také vykonávat projektovou činnost autorizovaní architekti, ti však nemají oprávnění k posuzování statiky a dynamiky staveb. Pokud by tedy projektovou dokumentaci dané stavební úpravy zpracoval autorizovaný architekt v oboru pozemní slav by. statické posouzení ovlivnění stávající stav by novou úpravou by musel zpracovat autorizovaný inženýr. Projektovou činnost mohou vykonávat i osoby. které získaly v minulosti průkaz zvláštní způsobilosti k projektové činnosti podle dřívějších předpisu. Protože ale tyto průkazy nemají uveden konkrétní obor, může nastat situace, že stavební úřad bude k předložené projektové dokumentaci vyžadovat také statické posouzení, zpracované autorizovaným inženýrem, popřípadě celou dokumentaci jím ověřit.

Kdo je oprávněn provést rekonstrukci bytového jádra?
Provádění staveb stanovuje §160 zákona č. 183/2006 Sb.:

1. Provádět stavbu může jako zhotovitel jen stavební podnikatel, který při její realizaci zabezpečí odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím, pokud v odstavcích 3 a 4 není stanoveno jinak. Dále je povinen zabezpečit, aby práce na stavbě, k jejichž provádění je předepsáno zvláštní oprávnění^49), vykonávaly jen osoby, které jsou držiteli takového oprávnění

2. Zhotovitel stavby je povinen provádět stavbu v souladu s rozhodnutím nebo jiným opatřením stavebního úřadu a s ověřenou projektovou dokumentací, dodržet obecné požadavky na výstavbu, popřípadě jiné technické předpisy a technické normy a zajistit dodržování povinností k ochraně života, zdraví, životního prostředí a bezpečnosti práce vyplývajících ze zvláštních právních předpisů.

3. Svépomocí může stavebník sám pro sebe provádět
a) stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce uvedené v § 103
b) stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce uvedené v § 104

4. Stavby uvedené v odstavci 3 lze provádět svépomocí, pokud stavebník zajistí stavební dozor, není-li pro takovou činnost sám odborně způsobilý. Jde-li však o stavbu pro bydlení nebo změnu stavby, která je kulturní památkou, je stavebník povinen zajistit odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím

Z výše uvedeného vyplývá, že stavbu a její změnu může provádět jen právnická osoba, nebo fyzická osoba oprávněná k provádění stavebních nebo montážních prací jako předmětu své činnosti podle zvláštních předpisů (např. obchodní zákoník, živnostensky zákon)

Pro zjednodušení tohoto výkladu je možné konstatovat ve vztahu k živnostenskému zákonu, že přestavbu bytového jádra může by měla provádět jen právnická, nebo podnikající fyzická osoba, která má živnostenský list vystavený na tento předmět podnikání:

Provádění staveb, udržovacích prací na nich a jejich odstraňování

/Tyto osoby mají odpovědného zástupce s autorizací pro daný druh staveb/

Stavební podnikatel = osoba oprávněná k provádění stavebních nebo montážních prací jako předmětu své činnosti podle zvláštních právních předpisů /živnostenský zákon/.

Stavbyvedoucí = osoba s autorizací podle autorizačního zákona , která zabezpečuje odborné vedení provádění stavby. (povinnosti stavbyvedoucího stanoví §153 zákona č. 183/2006 Sb.).

Z výše uvedeného vyplývá , že za oprávněného zhotovitele stavební úpravy(tedy i rekonstrukce bytového jádra) ve smyslu stavebního zákona nelze považovat osobu, která podniká na základě živnostenského listu, kde v předmětu podnikání je uvedena řemeslná činnost (např. zednictví)

Proč rekonstrukci provádíme?

Rekonstrukce bytu/domu je záležitostí, na kterou dlouhou dobu šetříme. Čas od času, pokud chceme byt/dům  udržet funkční, musíme k takovému kroku přistoupit a je lépe rekonstrukci naplánovat v širším rozsahu, než postupně, protože se tak vyhneme neustálému nepořádku, které dílčí opravy provází. Rekonstrukce bytu je problém pro ty, kteří nemají s takovými záležitostmi zkušenosti a ani dobrou představu, jak jednat s firmou a jak uspořádat smlouvu tak, aby fungovala a obě strany na konci prací byly spokojené. Rekonstrukce se může týkat i bourání zdí, výměna vodovodního potrubí, výměna odpadů, provedení nové obkládky zdí, výměna baterií, instalace vany, sprchového koutu, výměna podlah, oken apod. 

Vyberte si firmu a zajistěte si dozor

Nebuďte zbrklí při výběru firmy, která by měla rekonstrukce provádět. Nenechte se ovlivňovat svými přáteli, kteří mají ty či ony zkušenosti a pokud víte, co přesně chcete, hledejte takové firmy, které dokáží celou rekonstrukci provést bez celé řady podzhotovitelů, ale mnoho řemeslných a odborných prací zajišťují vlastními silami a odpovídají za ně. Zajistěte si také odborníka, který může provádět dozor nad stavebními pracemi. A pokud je rekonstrukce rozsáhlá, pohlídá postup prací a omezí vady a nedodělky v průběhu prací. A je také k tomu, aby odsouhlasoval případné nutné vícepráce po dohodě s vámi. Nechte si všechno podrobně vysvětlit, protože jde o vaše peníze. Neustále se seznamujte s výdaji, aby na konci rekonstrukce se nevyšplhala cena za stavební práce do výše, na kterou nemáte peníze. Ono se to nezdá, ale každá maličkost může způsobit navyšování ceny a proto si rozmyslete, o čem se skutečně dohodnete.           

Smlouva o dílo

I když zákon nevyžaduje, aby smlouva o dílo byla uzavřena písemně, nevyužívejte možnost uzavřít smlouvu ústní formou. Písemná forma je rozhodně lepší, a to pro obě strany. Písemná smlouva se vyplatí  v případě nedodržení termínu nebo chybného provedení prací, je základem dobré spolupráce s jasně stanovenými pravidly. Také, při písemné formě smlouvy, se bere zřetel na reklamaci. Pří ústní formě se na pozdější reklamace nebere zřetel. Pokud je vámi vybraná firma zkušená a seriózní, jistě se nebude bránit uzavčít s vámi smlouvu a třeba ji opatřovat dodatky, pokud se zjistí, že to, co bylo ve smlouvě ujednáno, nestačí k provedení řádné rekonstrukce.   

Smlouva na stavební práce podle občanského, nebo obchodního zákoníku?

Pokud jste fyzická osoba, můžete se rozhodnout, zda smlouvu o dílo uzavřete podle obchodního (§ 536 a násl.) nebo občanského zákoníku (§ 631 a násl.). Z hlediska stavby spočívá nejzásadnější rozdíl v záruce a reklamaci. Pokud bude smlouva uzavřena podle občanského zákoníku (např. mezi fyzickou osobou a stavební firmou), činí záruční doba při zhotovování stavby nejméně 3 roky, při úpravách a změnách již existující stavby to je nejméně 18 měsíců.

Odpovědnost za vady, za škodu, záruky, reklamace

Podle obchodního zákoníku záruční doba musí být ve smlouvě výslovně určena. Pokud záruční doba není písemně sjednána, pak za vady, které vzniknou po předání díla, nenese odpovědnost zhotovitel (stavební firma nebo řemeslník). Druhý významný rozdíl spočívá v odpovědnosti za škodu. V případě občanského zákoníku za škodu odpovídá zhotovitel(stavební forma, řemeslník), v případě obchodního zákoníku  nese odpovědnost objednatel (majitel stavby, vy), tak pozor na to.

Co ve smlouvě na stavební práce rozhodně být musí

  • Přesná a jasná specifikace díla jako takového - srozumitelný popis, co musí být zhotoveno, opraveno, postaveno.
  • Datum zahájení a zhotovení prací, ideálně ve formě detailnějšího časového rozpisu
  • Řešení pojištění stavby, pokud jej máte, a zejména zajištění bezpečnosti majetku a osob po dobu stavby.

Písemně si dohodněte:

  • Zálohu, přiměřenou a ve výši cca třetiny celkové ceny za dílo. Spolu se zálohou i předběžný rozpočet, který lze překročit o max. 10-20 %. U stavebních prací jsou běžné vícepráce nebo naopak některé práce odpadnou zcela, může se snížit nebo zvýšit cena jednotlivých položek v průběhu trvání stavebních prací apod. Kalkulace sestavená podle položkového ceníku a ve spolupráci se stavebním technikem zaručí, že stavební firma nebude zbytečně plýtvat vašimi penězi.Pokud bude výsledná cena převyšovat i ve smlouvě stanovený schodek, lze od smlouvy odstoupit.
  • Povinnosti zhotovitele a objednatele. Kdo zajistí příjezdovou cestu na pozemek, nákup materiálu, interval vyplácení nákladů spojených se stavebními prácemi, kontrola jednotlivých etap, úklid a další, specifické podmínky.
  • Práva a povinnosti stavební dozoru. Pokud je stavební dozor kvalifikovaný a dobrý, může člověk plnící tuto funkci ušetřit až desítky tisíc korun - tím, že upozorní na práce, které není třeba provádět a na položky, které jsou špatně naceněné.
  • Kvalitně provedená omítka se mnohokrát vyplatí. A když se práce zrovna nepovede, máte ve smlouvě zakotveny záruky a proces reklamace 

Co by smlouva na stavební práce mohla také zahrnovat

  • Tzv. zádržné - částka ve výši 5-15 % z celkové ceny díla pro případ, že budou hrozit nedodělky a opravy v době, která přesahuje termín dokončení stavby.
  • Pokud trváte na přesném dodržení termínu dokončení prací, pak by měla smlouva obsahovat smluvní pokutu pro případ prodlení. Při stanovování výše berte ohled na škody, které by vám nedodržením vznikly (storno stěhovací formy, uskladnění nábytku, nájemné, apod.).
  • Ve smlouvě měly být i ustanovení týkající se předání díla a záruk. Jedná-li se o složitější stavební práci, přílohou smlouvy by měla být projektová a technická dokumentace díla.
  • Pokud se řemeslníci nebo stavební firma obávají pozdních plateb, mohou požádat o smluvní úrok z prodlení. Zpravidla se pohybuje v řádech 0,05 % denně, nebo 10-20 % ročně z celkové částky. Opět zde platí, že úrok by neměl převýšit spornou částku.

Zajištění kvality prací

Kvalitně odvedené stavební práce nejsou samozřejmostí. S dobře sestavenou smlouvou ale snadno vyjednáte nápravu případných nedostatků

Srozumitelnost smlouvy o stavebních pracích  je přínosem pro obě smluvní strany

Smlouva jako taková by měla být jednoduchá, jasná a srozumitelná pro obě strany. Vyvarujte se proto mnoha odkazů, prolínajících se ustanovení, nesrozumitelných formulací a zejména nepřesných popisů. Jasná smlouva rovná se dobré vztahy a jasné podmínky pro dobře odvedenou práci.